Aprenda a Investir em Imóveis
Como você tem organizado esses investimentos até o momento?
Essa é uma das primeiras perguntas que eu faço às pessoas que acompanham os relatórios de aposentadoria da Empiricus.
Tenho uma estatística formada pelas respostas. Em aproximadamente 44% dos casos, o leitor cita pelo menos um tipo de patrimônio imobiliário. Para aqueles com mais de 35 anos, a proporção salta acima de 56%.
Só para esclarecer: não vale falar da casa em que você mora, nem do apartamento na praia. A resposta admite apenas imóveis detidos para fins de investimento.
Não há surpresa nesses percentuais elevados. Imóveis combinam perfeitamente com estratégias de enriquecimento em longo prazo, por casarem rendimentos recorrentes com valorização do capital investido.
O curioso é que mesmo quem não cita imóveis gostaria de citar, pois coloca a categoria como resposta de outra das perguntas que eu faço: quais investimentos você imagina como ideais para compor um plano perfeito de aposentadoria?
O brasileiro gosta de investir em imóveis, e tem razões históricas para justificar esse gosto. Há de ter razões futuras também.
Como tornar o investimento em imóveis mais acessível?
Minha solução preferida: fundos imobiliários listados em Bolsa, os chamados FIIs.
A partir de R$ 5.000, você começa a aplicar em FIIs de maneira simples e vantajosa, recebendo alugueis mensais sobre uma parte de imóveis comerciais, residenciais, galpões, hospitais, escolas, hotéis, agências bancárias etc…
Sabe aquele predião na Av. Paulista que você adora ver decorado no Natal? Um pedaço dele pode ser seu, e você aluga esse pedaço para ganhar dinheiro todo mês.
Assim fica mais fácil decorar seu próprio Natal em 2024.
E os fundos imobiliários têm muitas vantagens que tornam o investimento atrativo.
O rendimento distribuído dos FIIs possui isenção fiscal. Isso mesmo, imposto zero. O único imposto cobrado do cotista são os 20% sobre o ganho de capital no momento de venda das cotas.
A proteção à inflação ocorre pois a maioria das receitas dos ativos imobiliários é atualizada anualmente por indicadores como IGP-M e IPCA. Isso impede que o investimento fique parado no tempo.
Além disso, comprando uma cota no lugar de uma imóvel, você se livra do trabalho de administração do imóvel, que fica a cargo de uma instituição com expertise no assunto.
Outro dia eu estava conversando com um desses
consultores financeiros para clientes “private”
(aqueles que têm mais de US$ 1 milhão em
ativos) com sede em Miami, EUA e comentamos
sobre a verdadeira montanha russa que um
conhecido meu tinha experimentado no mercado
nos últimos 14 anos.
Veja, há 14 anos esse conhecido havia
comprado um apartamento por US$ 100 mil.
Este apartamento chegou a valer mais de
US$ 1 milhão 5 anos depois (no momento
de pico de mercado); mas com a crise de
2008 voltou aos US$ 100 mil iniciais.
Atualmente o mesmo apartamento está
avaliado em torno de US$ 350 mil. Como esse
é o imóvel de moradia e tinha sido comprado por um bom
preço, toda essa flutuação acabou sendo só
uma história para contar para os netos.
Agora imagine se você tivesse tido o azar
de comprar este imóvel no pico de
US$ 1 milhão e, pior do que isso, se o tivesse
comprado financiado. Isso seria um erro que
poderia ter acabado com a vida financeira
de qualquer um, não é?
Mas o que afinal é uma bolha imobiliária?
Para sabermos se estamos em uma bolha
imobiliária ou não aqui no Brasil, precisamos
primeiro entender do que se trata.
Usando como exemplo o que aconteceu
no mercado americano e com base na
premissa de que um gráfico vale mais do
que mil palavras, bolha imobiliária é isso:
Este é um gráfico dos preços dos imóveis em Las Vegas,
EUA desde 2001. Os preços mais do que dobraram e
voltaram ao mesmo patamar de antes da bolha. Houve
uma queda de mais de 60% para quem comprou lá no pico.
O mercado de Las Vegas foi um dos que mais sofreu
com a crise americana. Na média, o mercado americano
caiu 27% do pico ao fundo da crise.
Contudo, é importante explicar: quando um mercado
imobiliário está com preços nas nuvens não necessariamente
significa que está sob uma bolha. E por quê?
Pois a bolha se caracteriza por um mercado imobiliário:
I) Com preços substancialmente maiores do que os
historicamente observados
e II) Principalmente por causas insustentáveis no l
ongo prazo que, consequentemente, resultam em
uma forte queda de preços em um período seguinte.
Para exemplificar o item I acima, no caso americano
o fator insustentável principal e que inflou
(e desinflou) os preços foi o nível excessivo de
crédito imobiliário oferecido por lá. Foram
US$ 6 trilhões a mais de crédito entre 2003 e 2008,
equivalente a 150% do PIB atual do Brasil, concedido
em crédito às famílias americanas para a compra
de imóvel! É muita coisa.
Mas e no Brasil? O forte crescimento dos preços
dos imóveis (quintuplicaram desde 2001) e o
expressivo aumento de 5x na participação de
financiamentos no PIB desde 2007 configuram a
formação de uma bolha que está prestes a estourar?
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