4.11.2015

Esgotou-se o crédito imobiliário da caixa econômica federal



Dados do BC mostram que o descompasso atinge o mercado de forma geral, e até aumentou nos primeiros meses deste ano


Léa de Lucalluca@brasileconomico.com.br
São Paulo - A Caixa Econômica Federal não tem mais recursos da

 poupança para emprestar ao crédito imobiliário. A aceleração do 
ritmo de desembolsos dos empréstimos concedidos pela instituição 
federal nos últimos anos, combinada à fuga dos investidores das 
cadernetas, levou a esse descompasso. 
“A caderneta só tem mais um ano, no máximo, de fôlego para 
financiar o crédito imobiliário. Isso considerando o sistema como
 um todo. Na Caixa, esses recursos já se esgotaram”, disse
 anteontem ao Brasil Econômico  Octavio de Lazari Júnior, 
presidente daAssociação Brasileira das Entidades de Crédito 
Imobiliário e Poupança(Abecip), em entrevista após evento 
promovido pelo Bradesco.
O Banco Central (BC) obriga os bancos a emprestar 65% do saldo
 da poupança a crédito imobiliário. Outros 30% são recolhidos sob 
a forma de depósitos compulsórios e 2% podem ser usados livremente
 (leia mais sobre as regras para financiamentos na página ao lado).
 Portanto, ter esgotado os 65% não significa que a Caixa não vai 
mais oferecer financiamentos imobiliários com dinheiro da poupança.
 De um lado, há os 2% livres e de outro, o dinheiro dos empréstimos
 liquidados retroalimentarão o sistema. 
O problema pode ser mais sério na Caixa, mas não é só dela. 
Dados do BC mostram que o descompasso entre o ritmo de 
captação da poupança e a liberação de novos empréstimos
 imobiliários se acentuou nos primeiros meses deste ano.
 Até março, a poupança havia perdido mais de R$ 18 bilhões.
 O saldo, assim, passou a R$ 512 bilhões. O aumento em 12 meses
 foi de apenas 5,6%.
Os dados do crédito relativos a março ainda não foram divulgados
 pelo BC. Mas, considerando os dados até fevereiro, quando o
 saldo da poupança fechou em R$ 518 bilhões e o crédito imobiliário,
 em R$ 444,8 bilhões, percebe-se que a alta do primeiro, de 8%, foi bem inferior a do segundo, que ficou em 24,5% em 12 meses.
Em termos de fluxo, a diferença também é grande: enquanto as
 concessões de crédito imobiliário passaram de R$ 9,2 bilhões ao 
mês para R$ 12,6 bilhões (alta de 37%) em 12 meses, a captação
 líquida da poupança passou de R$ 735 milhões negativos para R$
 9,2 bilhões negativos. Ou seja, além de não crescer, a captação
 ficou ainda mais negativa.
Em janeiro, a Caixa havia aumentado os juros dos financiamentos 
com recursos da poupança para inibir a demanda e retardar o 
esgotamento do funding. A alta foi maior no segmento de imóveis
 mais caros, onde não há limites impostos pelo BC. Além disso, há os financiamentos com outros recursos, desde FGTS, para programas
 sociais, até fundings alternativos - esses, livres das regras do BC. 
Procurada, a Caixa não concedeu entrevista mas, por meio de nota,
 respondeu que sua prioridade no segmento habitacional é o
 financiamento

 de habitação popular, custeado em sua maior parte pelo FGTS. 
No final do ano - último dado disponível - a Caixa tinha R$ 236,8 
bilhões na poupança e R$ 339,8 bilhões e, crédito imobiliário;
 o crescimento, no primeiro caso, foi de 13% e no segundo, de 25,7%
 - quase o dobro. Em termos de participação no mercado, a Caixa
 lidera em ambos: tinha, em dezembro, 67,7% do saldo dos 
financiamentos a imóveis no país (que incluem programas sociais como
 o Minha Casa Minha Vida) e 35,7% do saldo da poupança.
 A captação líquida da poupança na Caixa foi de R$ 12,7 bilhões
 em 2014. E as novas concessões de crédito imobiliário foram
 de R$ 128 bilhões.Para completar o descompasso, a Caixa ampliou
 o ritmo de captações das LCI: o saldo aumentou 69% em 2014,
 totalizando R$ 87,3 bilhões.
A Caixa não divulgou números relativos aos primeiros três meses 
do ano, nem explicou quanto dos financiamentos concedidos 
foram com recursos do FGTS e quanto com recursos de poupança

 - mas disse que continua usando a poupança.
E acrescentou, também em nota: “No caso da habitação que

 utiliza recursos da poupança, a prioridade da Caixa tem sido
 o financiamento de imóveis novos, enquadráveis no Sistema
 Financeiro da Habitação (SFH) - ou seja, com valor de até R$ 750 mil (em Brasília, SP, MG e RJ) e de até R$ 650 mil nos demais Estados”,
 diz a instituição. Quanto aos outros instrumentos de funding,
 a Caixa considera que a Letra Imobiliária Garantida (LIG) venha,
 no futuro, a desempenhar um importante papel como funding 
complementar à poupança e FGTS, o que ainda depende de 
regulamentação do Conselho Monetário Nacional (CMN).
Embora as LCI e outras fontes alternativas de recursos
 (fora poupança e FGTS) sejam mais caras, a Caixa pelo menos 
tem a vantagem de usar sua rede de agências para captação e,
 também, de emitir grandes lotes para grandes investidores
 - o que pode tornar o instrumento mais barato do que para 
a maioria dos outros bancos, diz uma fonte que preferiu não 
se identificar. 
“A Caixa esclarece que ainda não fechou o seu plano de negócios
 para 2015. A perspectiva é atingir o mesmo resultado do ano 
anterior, que fechou com R$ 128,83 bilhões em novas concessões
 de crédito imobiliário”.
A situação do mercado como um todo não é muito diferente da
 Caixa. A Abecip já conversou com representantes do governo
 e está finalizando um documento para entregar até o final deste
 mês com algumas sugestões, disse Lazari.
Além de mudanças nos limites do Sistema Brasileiro de Poupança
 e Empréstimo (SBPE), a entidade defende que a tributação sobre

 as LCI seja limitada aos prazos mais curtos. Até agora, as letras
 não pagam Imposto de Renda mas o ministro da Fazenda,
 Joaquim Levy, sinalizou que isso vai mudar.
Maior parte do mercado é regulado pelo Banco Central 

O mercado de financiamentos imobiliários é cada vez mais
 sofisticado e com opções alternativas de funding. Mas a grande 
maioria das operações ainda é feita sob as regras do Sistema 
Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que usa recursos 
da poupança para se financiar, e é regulado pelo Banco Central
 (BC). A resolução em vigor para o mercado é a 3932, de 2010.
O SBPE é uma das faces do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), 
que inclui, também, empréstimos com recursos do FGTS e outros
 programas sociais - que são igualmente regulados pelo BC. 
A outra face é o sistema que utiliza fundings alternativos
 - como Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Certificados 
de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Nesses últimos, não há 
direcionamento nem limites estipulados pelo BC - as taxas
 cobradas são livres. O mais novo instrumento a disposição
 do financiamento imobliiário com recursos livres são as Letras 
Imobiliárias Garantidas (LIGs), que ainda estão sendo 
regulamentadas. 
Voltando ao SBPE: o segmento é subdividido em duas faixas: 
a de imóveis mais baratos (até R$ 750 mil no caso de Rio, 
São Paulo e Brasília, de até R$ 650 mil nos outros estados);
 e a de imóveis acima desse valor. No primeiro caso, as taxas 
não podem ultrapassar 12% ao ano. Dependendo do valor, 
a entrada varia de 10% a 30%.
No SBPE, os bancos são obrigados a aplicar 65% dos recursos 
da poupança em empréstimos imobiliários, 2% são de uso livre 
e 30% é recolhido compulsoriamente. Dos 65%, os bancos precisam
 aplicar 80% nos financiamentos aos imóveis mais baratos, e 20%
 aos outros.
Além disso, há dois sistemas de amortização (tabela Price e SAC)
 e dois de garantia: carteira hipotecária e alienação fiduciária.
 Os bancos tem dado preferência às duas últimas opções, por 
serem mais seguras. No caso do SAC, as prestações começam 
mais altas e vão caindo ao longo dos anos - ao contrário da 
tabela Price. A a alienação fiduciária facilita a retomada do
imóvel do inadimplente.

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